Parmi les différents investissements immobiliers possibles, l’investissement en résidence senior reste encore méconnu. Pourtant, à l’image d’un achat en résidence étudiante, ce type d’investissement présente des avantages indéniables. Fiscalité intéressante, versement des loyers garantis même en cas de vacances, rentabilité élevée… On vous dit tout sur l’investissement en résidence senior.
Quel est le prix d’un logement en résidence senior ?
Comme pour tout achat immobilier, les prix des logements en résidence senior varient selon plusieurs critères. Il faut donc prendre en compte le marché immobilier local, le dynamisme de la région, l’attractivité de la ville, mais aussi, évidemment, le type de bien que vous envisagez d’acheter. Ainsi, le prix d’un logement en résidence senior peut varier entre 50 000 et 250 000 €.
Le prix moyen d’un appartement
Bien que la fourchette soit assez large, le prix d’achat d’un appartement en résidence senior se situe en moyenne entre 160 000 et 170 000 € hors taxe pour un appartement. Bien sûr, il faut ajouter à ce montant différents frais tels que les taxes, les frais de notaire, ou encore les frais de dossier dans le cas d’une demande de crédit. Il faut également penser à signer un bail commercial avec un exploitant de résidence senior afin de pouvoir louer votre bien. Vous pourrez ainsi espérer obtenir une rentabilité locative de 4 voire 5 % !
Des dispositifs fiscaux avantageux
L’achat en résidence senior permet de réaliser un investissement locatif sûr, puisque la mise en location du bien est confiée à un exploitant qui verse un loyer que le bien soit occupé ou non. Cela permet en plus de bénéficier de différents avantages fiscaux, qui permettent de multiplier la rentabilité de l’investissement.
Les deux principaux dispositifs qui s’appliquent à ce type d’investissement sont le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et la loi Pinel.
D’un côté, le statut de loueur en meublé non-professionnel vous permet de payer des impôts seulement sur la moitié de vos recettes locatives qui sont alors considérées par l’administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De l’autre, la loi Pinel vous aide à réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % du prix du logement en fonction du temps pendant lequel vous vous engagez à le louer (6, 9 ou 12 ans).
Trouver un bien à acheter en résidence senior
Il existe différents types de logements dédiés aux personnes âgées. Il faut donc avoir une connaissance solide du marché et des différents types de résidences pour être sûr de réaliser le bon investissement. Ainsi, le terme résidence senior peut recouvrir différentes significations : investir en “résidence senior” consiste le plus souvent à acheter un bien dans une résidence de services pour seniors, ou RSS.
Les différents types de résidences
Les RSS sont des résidences privées non-médicalisées, qui hébergent des personnes âgées qui jouissent encore d’une certaine autonomie. Elles se distinguent donc des autres types d’établissements spécialisés : les établissements d’hébergement pour personnes âgées indépendantes, ou EHPAD, et les maisons de retraites spécialisées. Si elles répondent à une logique fiscale similaire, leur fonctionnement est plus réglementé. De même, les RSS ne doivent pas être confondues avec les “résidences autonomie”, anciennement “logements-foyers” qui sont des initiatives départementales (et donc publiques).
En réalité, la résidence de services pour seniors est un mode d’hébergement intermédiaire, entre un maintien à domicile et un hébergement en établissement spécialisé, qui permet de rompre l’isolement des personnes âgées tout en conservant leur indépendance et leur indépendance. Cela implique donc de situer ce type de résidence à proximité de toutes commodités (commerces, transports en commun, centres médicaux) afin de permettre aux résidents de jouir de leur autonomie.
Des promoteurs immobiliers spécialisés
Il existe des promoteurs immobiliers spécialisés dans la construction de résidences de services pour seniors, dont les logements doivent répondre à des normes spécifiques et remplir un cahier des charges précis. Domitys, les Senioriales ou les Villages d’Or font ainsi partie des promoteurs historiques, des valeurs sûres si vous souhaitez investir dans un logement neuf.
Ceci dit, le vieillissement de la population pousse de nombreux promoteurs “classiques” à s’intéresser au marché de l’hébergement des seniors. Pour ne pas passer à côté de ce marché florissant, des grands noms comme Bouygues Immobilier commencent à se lancer dans la construction de RSS.
Les pièges à éviter
Entre les années 1970 et 1990, de nombreuses dérives ont pu être constatées dans le marché des résidences de services pour seniors. Bien inlouables, lots survendus, les pièges à éviter n’étaient pas rares. Heureusement, la loi “adaptation de la société au vieillissement” (ASV) a aidé à remettre de l’ordre dans le fonctionnement de ces résidences.
Ainsi, depuis le début des années 2000, les résidences pour seniors “nouvelle génération” accueillent majoritairement des locataires pour réduire les risques et les charges reposant sur les propriétaires.
Dans tous les cas, il convient d’être attentif au bail commercial du logement, notamment sur la répartition des charges entre l’exploitant et le propriétaire et les frais de réaménagement entre deux locataires. Ces frais doivent impérativement être à la charge de l’exploitant.
